Dugnadsplikt i borettslag

Et borettslag kan bestemme at vedlikeholdsarbeider skal utføres på dugnadsbasis. De som ikke stiller på dugnad kan pålegges å betale for andres utførelse av arbeidet.

 

 

Et borettslag kan med bindende virkning bestemme at vedlikeholdsarbeider skal utføres på dugnadsbasis. I den forbindelse har det lenge vært ansett som legitimt å påskjønne de møtende beboerne med redusert husleie. En slik økonomisk kompensasjon gis det støtte for i både eldre og nyere rettspraksis og juridisk teori. Dette forutsatt at godtgjørelsen dekkes av et felles vedlikeholdsfond og avgjørelsen er fattet i tråd med borettslagslovens regler.

 

Det finnes i tillegg en annen utbredt ordning som blir praktisert. I stedet for å sette opp felleskostnadene til alle, for så å gi reduksjon til de som møter på dugnad, øker man kun husleien i etterkant til de som ikke deltar. Denne løsningen har vært omdiskutert, da det kan hevdes at den indirekte innfører ulovlige "dugnadsbøter". 

 

I en avgjørelse fra Eidsivating lagmannsrett i 2006 (LE-2006-88283) godtok retten en slik husleieøkning. Det involverte borettslagets generalforsamling vedtok å foreta utvendig vedlikehold av boenhetene gjennom dugnadsarbeid. Beboerne ble gitt en frist for å utføre arbeidene, og i et rundskriv utsendt like før dugnaden ble det opplyst om at dersom andelseierne avsto fra å utføre arbeidet på eget rekkehus ville laget få et profesjonelt malerfirma til å gjøre jobben og kreve dette dekket. Da en av andelshaverne lot malerkosten ligge fikk han tilsendt regningen på kr 18 848,-. Mannen nektet å betale. Lagmannsretten ga laget medhold og påla vedkommende å dekke kostnaden gjennom økt husleie over 4 år.  

 

Førstvoterende i saken uttalte:

"Ihvertfall i tilfeller der det bare er et lite mindretall som ikke ønsker å ta ansvaret for arbeidet selv, vil den eneste praktiske fremgangsmåten være at de faktiske kostnader dekkes inn gjennom økt husleie fra de andelseiere som har valgt å la borettslaget sørge for arbeidets utførelse".

 

Dommen legitimerer følgelig ordningen med økt husleie, tilsvarende faktiske kostnader, ved uteblivelse fra dugnad. Retten fant støtte for sitt syn i Lilleholt/Wyller/Aagenæs: Borettslovkommentaren (Stavanger 2006), hvor forfatterne mener at valget mellom de to ovennevnte framgangsmåtene ikke bør spille noen rolle, forutsatt at borettslagslovens likhets- og likebehandlingsprinsipp er overholdt. I saken var alle andelshaverne likebehandlet i tråd med prinsippet, ved å ha blitt gitt valget mellom å utføre arbeidet selv, leie noen til å gjøre det eller betale prisen for at laget satt arbeidet bort. Førstvoterende dommer understreket videre at det nettopp vil stride mot likhetskravet dersom noen kunne slippe forpliktelsen til å bidra til borettslagets felles vedlikeholdsansvar.

 

Utfallet i dommen ville med stor sannsynlighet blitt stående i dag selv om den ble avsagt etter borettslagsloven av 1960. Etter ny lov om borettslag av 2003 har ikke rettskildebildet endret seg på området.

  

 

Oslo, 24. juni 2010

Advokatfirmaet Tryti & Co AS

 

Stud. Jur. Maren Vrålstad

Advokat Lasse Ødegaard